10.12.2021: WGH Anfrage zur Baulandumwidmung im Aussenbereich.
Die Grundstücke an der Höllchenstraße sollen den verlautbarten Plänen nach durch einen städtebaulichen Vertrag Baurecht erlangen. Im Rahmen unseres Abwägungsprozess zum nun abgeschlossenen Bürgerentscheid sind wir darauf gestoßen, dass Habichtswald über keine dezidierte Umwidmungssatzung verfügt, wie es bspw. in einigen bayrischen Kommunen der Fall ist. Durch derartige Satzungen soll dem Gerechtigkeitsempfinden der Bürger und den gemeindlichen Finanzen gleichsam genüge getan werden.
Demnach, und vor dem Hintergrund der rechtlichen Limitierungen hinsichtlich der Ausgestaltung eines städtebaulichen Vertrages, kamen wir zum Ergebnis, dass die besagten Grundstücke zum „Selbstkostenpreis“ erschlossen werden. Je nach tatsächlichen Erschließungsaufwand kommt hier eine enorme Wertsteigerung zum Tragen, die von vielen „Otto- Normalbürgern“ sicherlich die Lebenssparleistung aufwiegen wird, gegebenenfalls deutlich über 100.000 Euro.
Um eine Neiddebatte in der ohnehin schon polarisierten Stimmungslage zu vermeiden, verzichteten wir bewusst beim Werben um unsere Position um diesen von uns gefühlten Missstand, doch in Diskussionen zum Thema wurde uns gegenüber – von inoffizieller Seite - deutlich bekundet, dass entsprechende Zahlungen zu leisten sind. Wir fragen uns nun: Wer hat Recht?
Wir bitten um eine ausführliche Antwort. Für Fragen zum Verständnis stehen wir gerne zur Verfügung.
03.02.2022: Beantwortung der Anfrage der WGH vom 10.12.2021 Höllchenstraße / Umwidmungssatzung
Zur Umwidmungssatzung wie in Bayern
Die Verwaltung hat im Internet recherchiert und keine Umwidmungssatzung gefunden. Damit diese eventuell mit bestehenden Satzungen verglichen werden kann, ist es notwendig, dass diese Umwidmungsatzung zur Verfügung gestellt wird.
Der Begriff Widmung wird in der Regel in Bezug auf Straßen und Wege verwendet. Diese müssen gewidmet sein. Soll z.B. eine Wegenutzung aufgehoben werden, ist der Weg zu entwidmen.
Auch wird von einer Umwidmung gesprochen, wenn aus Grünland ein Bauland gemacht werden soll. Diese Art der Umwidmung ist von den Grundstückseigentümer bei der Gemeindevertretung zu beantragen. die Gemeindevertretung beschließt, ob gem. Baugesetzbuch die Bauleitplanung durchgeführt werden soll / darf. Die Gemeindevertretung ist die Herrin des Verfahrens. Die Gemeindevertretung beschließt auch über alle Inhalte des Bebauungsplanes.
Zu den Selbstkosten:
Zunächst wird der Ablauf der Entwicklung von Baugebiete aus der Vergangenheit kurz erläutert. Die HLG mit dem Büro Friedrich hat bisher alle Schritte, die zur Entwicklung eines Baugebietes erforderlich waren, im Auftrag nach den Vorgaben und in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Habichtswald durchgeführt.
Alle Kosten wie: Grundstücksankauf, Ingenieursleistung, erstellen des Flächennutzungsplanes / Bauleitplanes, Umlegungsverfahren, Erschließung des Baugebietes (Kanal, Wasser, Gas, Telefon, Strom, Straßenbau, etc.) Baugrunduntersuchung, Vermessung, Kompensation, Grundstücksverkauf, etc. wurden addiert. Von den Flächen aus dem Grundstücksankauf wurden die Flächen abgezogen, die für Infrastruktur wie Straßen, Spielplätze, Öffentliche Grünflächen, oder Regenrückhaltebecken benötigt wurden und somit nicht verkaufbar waren. Alle Kosten wurden auf die verkaufbare Fläche umgerechnet, dass ergab den Preis pro Quadratmeter. In der Vergangenheit wurden lediglich die tatsächlichen Kosten angerechnet.
Die Gemeinde hat an dieser Stelle keinen Gewinn gemacht. Die Gemeinde hat aus der Verzinsung einen Gewinn erzielt. Davon ausgehend, dass der Verkauf der Flächen zehn Jahre dauerte, wurden für die nicht verkauften Flächen in der Kalkulation ein Zinssatz gerechnet. Da der Verkauf schneller abgewickelt wurde, ist die Verzinsung entfallen. Bisher hat die Gemeinde das Glück gehabt, dass die Bauplätze sehr schnell verkauft wurden. Dauert der Verkauf länger als die zehn Jahre, hat die Gemeinde pech, dann Zinsen zu bezahlen sind.
Zu Höllchenstraße
In diesem Fall handelt es sich um ein privates Vorhaben. Alle Kosten trägt in diesen Fall der Grundstückseigentümer, der seine Flächen zu Bauland entwickeln möchte.
Die zulässige Entwicklung steuert / bestimmt die Gemeinde als Herrin des Verfahrens!
Über einen städtebaulichen Vertrag wird geregelt, wer die Kosten zu tragen hat. In diesem Fall der Vorhabenträger. Darunter fallen alle Kosten wie: Grundstücksankauf, Ingenieurleistung, erstellen des Flächennutzungsplanes / Bauleitplanes, Umlegungverfahren, Erschließung des Baugebietes (Kanal, Wasser, Gas, Telefon, Strom, Straßenbau etc.). Baugrunduntersuchung, Vermessung, Kompensation, Grundstücksverkauf etc.
Zum Vergleich hab ich die Kostenaufzählung übernommen und die Kosten gestrichen, die in diesem Fall nicht entstehen. Alle nicht gestrichen Kosten, sind vom Vorhabenträger zu bezahlen. Für die öffentliche Wasserversorgung und Entsorgung werden Beiträge gem. der Wasserbeitragssatzung und der Entwässerungssatzung der Gemeinde Habichtswald erhoben. Zusätzlich sind die Hausanschlüsse herzustellen (sofern nicht vorhanden) und von dem Vorhabenträger zu bezahlen.
Der Telefon- und Gasanschluss ist an die Versorger vom Vorhabenträger zu bezahlen.
Einzig und alleine bei der Straße hat der Anlieger, in diesem Fall, einen Vorteil. Hier werden keine Beiträge fällig, das diese bereits im Zuge des Verkaufs des Baugebietes bereits bezahlt wurde.
Zum Thema Wertentwicklung:
Die Wertentwicklung ist abhängig von Angebot und Nachfrage. Wer aktuell seine Immobilie oder ein Grundstück zu verkaufen hat, wird aufgrund der sehr hohen Nachfrage vermutlich einen ordentlichem Gewinn erzielen Wenn keine Nachfrage besteht, sinken naturgemäß auch die Preise.